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常见房地产商业运营法律风险及防控措施

发布日期:2019-12-04 发布者:李闯律师 点击:

商业运营是指商业项目的推广、招商、租赁和物业管理等并获取投资收益的过程。

根据房地产商业运营各阶段常见的风险,并采取相应的防控措施:

一、运营前的风险及防控措施

1、出租主体不适格。出租人在出租租赁物前,应核查自有项目是否办理产权登记,承租项目是否经过原出租人同意转租的书面证明,否则,可能产生出租主体不适格,导致租赁合同无效的风险。

2、物业是否适合出租,即是否符合租赁用途、功能和基本使用条件,如不符合的,应在交付前整改完毕。

3、出租主体的经营范围是否符合经营需要,如不符合经营需要的,应及时向工商部门申请变更登记,确保在营业执照许可的范围内经营,否则存在被行政处罚的风险。

二、策划和推广的风险及防控措施

1、在策划和推广中,可能存在虚假宣传、虚假承诺等违反广告法和房地产广告的规定,因此带来民事和行政的法律风险。故在策划和推广过程中应严格遵守广告法和房地产广告的规定。

2、在广告宣传或招商中,不得含有构成要约性质的承诺,如出租率、交付标准及时间、投资回报率、租金、租期、租赁位置及面积、交付时间等,如违反,根据《蕞高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,可能被认定为要约性质,如出卖人违约承诺的,需承担违约责任的风险。

三、签约、交付的风险及防控措施

1、商铺承租人,需要提供其经营商品或服务的资质,专利或授权证明文件,否则产生侵犯第三人权利的风险。

2、未交付租赁保证金前,建议不要将房屋交付承租人,否则产生承租人交不起租金的风险。

3、签约、交付时应审查承租人、接收人的身份,如是签约人、接收人是受委托代为签约和接收房屋的,应要求对方出具授权委托书。

4、交付时,双方应共同查验租赁物业,并制作房屋交接表,将租赁物业内具有的设施设备、水、电、燃气表的读数详细记录在交接表上。

四、装修的风险及防控措施

1、提前告知承租人允许装修的时间、施工禁止行为和注意事项,并要求承租人缴纳一定比例的装修保证金。

2、如需先通过消防设计审核的,应要求承租人提供消防设计审核通过的文件后方可允许施工。

3、监督承租人是否按图纸施工,是否存在擅自拆改的行为,如承租人存在以上行为的,应立即发出整改通知。

4、在合同中约定二次消防验收的责任主体为承租人,如二次消防验收不通过的,不得投入使用。

五、合同履行过程中的风险及防控措施

1、承租人逾期交租的风险。承租人逾期缴纳租赁费用,出租人应及时向承租人发催促交租的通知(通知包括但不限于书面、微信、邮件等形式),如逾期达到租赁合同解除条件,出租人欲解除合同的,应及时发出书面解除合同的通知给承租人,并保留好快递底单。

2、承租人擅自转租的风险。承租人擅自转租,给出租人带来不可控的风险,如次承租人从事违法犯罪活动,可能牵连到出租人,故租赁合同应约定,如未经过出租人的书面同意,承租人擅自转租的,出租人享有单方合同解除权。

3、承租人擅自改变租赁用途、经营类型的风险。承租人擅自改变租赁用途,有可能侵害到相邻方的权利,或受到政府监管部门的关注,甚至是处罚,故发现承租人擅自改变租赁用途,应及时向承租人发出限期整改的通知。

六、合同解除后的风险及防控措施

1、合同解除后,承租人继续占用租赁物的风险。不管是以何种方式解约,承租人都有可能继续占用租赁物。这时候,出租人可断水断电,迫使承租人搬离租赁物。

2、承租人跑路的风险。在租赁合同履行过程中,可能出现承租人逾期交租,甚至跑路,致使出租人单方解除合同,但承租人还遗留相关物品在租赁物内的情形,这时,承租人可邀请物业公司、及其他第三方见证,或在公证人员的公证下,将物品登记造册后,三方签字并可将物品变卖。

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